购买二手房程序指南

 消费者需首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等，然后依照以下步骤按部就班进行交易

第一步　寻找房源寻找房源有以下几种途径：

•  通过亲戚朋友打听寻找； 2 、通过报纸、网络上的房屋出售广告或登出购买广告寻找； 3 、直接到一家可靠的房地产中介公司登记，让其代替寻找。

•  第一种途径的缺点是信息太窄，时间太长而且成功的几率也较低。第二种方法的问题在于目前某些广告市场较为混乱，很多打着私人售房旗号的广告实际上是不法中介以此为幌子拉拢客户源。自己刊登购买广告也是不明智的，一旦将自己的私人信息暴露在网络上之后，消费者将成为长期受不法中介滋扰的对象。第三种方法比较省时省力，由于房地产中介公司在信息服务方面有着得天独厚的优势，能在最短的时间内为消费者寻找到合适的房源

•  第二步　现场看房旦寻找到合适的房源，消费者应在专业房地产人士的陪同下去实地查看房子的基本情况。看房的主要目的是了解房子的实际情况与事前所了解到的是否相符，如查看有无私搭私建的部分、确认房屋的准确面积、观察房屋内部有无明确的质量问题、了解装修的状况、查验物业管理的情况以及往后的居住费用。此外还要考核房屋的市政配套设施，包括水的质量、水压；电视接收的清晰度；房子供电容量、户内外电线是否老化、电话线和煤气的接通情况、暖气片数够不够或暖气温度够不够等，这些情况不摸清楚，入住以后出现各种问题会很头疼。另外还应初步查验一下该房的产权证书，是否是售房者本人的，是否属于可上市交易范围，当然最保险的办法是应向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的真伪、性质等

第三步　谈判签约

在实地查看房屋和审验产权证明均无误的情况下消费者就可以与卖方谈判签约了（如果委托了房地产中介公司做代理，则代理应同时到场）。在合同中应详细、清楚地规定出买卖双方及有关第三方的权利和义务，精确交房时间、付款时间、物业交割时间、办理产权过户的时间和付款方式、金额等，还应规定违约一方应承担的责任及纠纷不能自行解决时的做法等。

第四步　缴费过户

签订了买卖合同并且付清房款后，交易双方即可携带有关证件资料到房房地产交易管理部门办理交易手续。交易管理部门经过现场查勘等程序，确定产权无纠纷后办理产权转移手续，买卖双方缴纳相关税费，核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到购房者

如需银行贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续土地管理部门办理土地使用权变更手续。另外需要提醒的是，购房人一定要找正规的房产经纪公司，看房前要先审查经纪公司是否有营业执照及房管局签发的资质证，不要轻易被业务人员的花言巧语所迷惑。  

细节一：

了解该套二手房是否能够出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时有保留优先收购权，所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有为其他债权、债务纠纷，最要紧的是：一定要有卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

细节三：了解所购二手房准确的建筑面积，合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题

  细节四：了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

细节五：了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影

细节六：付款方式。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

     细节七：交房时间。在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。

     细节八：违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

家庭装潢应避免几个误区

——— 家装无需设计：很多人认为家庭装潢只要简洁装修， “ 好用 ” 就行，无需设计。其实不然， “ 好用 ” 就是要对使用功能进行全面考虑，合理布局才能达到 “ 好用 ” 的要求。 “ 简洁装修 ” 言下之意就是想节约开支，控制造价。这就更需要设计，全盘规划，合理选材，体量 “ 虚 ” 与 “ 实 ” 有机组合的整体性，精打细算才能降低造价。

——— 盲目攀比，盲目追求时尚、追求高档：申远装饰的专家表示，有些人装潢一味求时尚与高档，不切实际地与一些高档装潢的家庭进行攀比，或者盲目模仿、照搬、照抄。其结果是要么千篇一律一种模式，要不就不伦不类，造成居室装潢异化，形成多样凑合。

——— 乱用色彩：有些人认为在居室装潢中，颜色无关紧要，随意选用；有些人则认为自已喜欢的颜色就一定适合他的居室装潢。其实色彩调配是一门学问，要知道色彩的重要不在于某种颜色本身，而在于与其他色彩的搭配、协调、统一与共存